Der Gesetzgeber greift erneut in Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG für die „Linderung der Inflationsfolgen“ ein. Schon im Jahr 2024 kam es zu keiner Indexanpassung der Hauptmietzinse. Nach der bisherigen Gesetzeslage sollte mit 01.04.2025 eine (wenn auch mit der Vorjahresinflation, aber maximal 5% beschränkte) Wertsicherung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und Richtwertmieten erfolgen.
Das 4. Mietrechtliche Inflationsminderungsgesetz
Am 19.03.2025 ist das 4. Mietrechtliche Inflationsminderungsgesetz (BGBl I 12/2025) in Kraft getreten.
Die bereits 2024 auf den 01.04.2025 aufgeschobene Anpassung der mietrechtlichen Kategoriebeträge, Richtwerte und WGG-Entgeltbestandteile entfällt.
Welche Mietobjekte sind betroffen?
Betroffen sind:
- Mietobjekte im Vollanwendungsbereich des MRG, deren Hauptmietzins sich nach dem Richtwertgesetz bestimmt (§ 16 Abs 2 bis 4 MRG und § 5 Abs 2 RichtwertG),
- Mietobjekte im Vollanwendungsbereich des MRG, die der Kategorie D unterfallen (§ 16 Abs 5 und 6 MRG),
- Wohnungen und Geschäftsräume im Anwendungsbereich des WGG (Entgelt und Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, § 13 Abs 6, § 13 Abs 7a und § 14d Abs 2 WGG).
Nicht betroffen sind Mietgegenstände im Vollanwendungsbereich des MRG, für die ein sog. „angemessener“ Hauptmietzins vereinbart werden darf (§ 16 Abs 1 MRG). Das sind vor allem Geschäftsräumlichkeiten und Wohnungen mit einer Nutzfläche von mehr als 130m², aber auch Mietobjekte in bestimmten, denkmalgeschützten Gebäuden, sowie bei unbefristeten Mietverhältnissen, bei welchen mehr als ein Jahr nach Übergabe eine schriftliche Mietzinsvereinbarung getroffen wurde. Ebenfalls nicht betroffen sind Mietgegenstände, die nur dem Teilanwendungsbereich des MRG unterfallen.
Die nächste Indexanpassung soll demnach erst mit 01.04.2026 erfolgen.
Verfassungsrechtliche Beurteilung bleibt offen
Ob das 4. Mietrechtliche Inflationsminderungsgesetz verfassungskonform ist, bleibt abzuwarten. Nach der Rechtsprechung des VfGH hat der Gesetzgeber im Mietrecht zwar einen erheblichen Spielraum, etwa in die Höhe des Hauptmietzinses einzugreifen. Eine verfassungsrechtliche Grenze könnte aber da bestehen, wo die Höhe des Mietzinses es dem Vermieter nicht mehr erlaubt, sein Eigentum instandzuhalten.
Im Lichte des Gesetzeszwecks der mietrechtlichen Inflationslinderung können Zweifel an der Verfassungskonformität des 4. Mietrechtlichen Inflationsminderungsgesetzes bestehen: Die betroffenen Mietgegenstände machen nur einen Teil der Mietobjekte am Markt aus. Weite Teile des Mietmarktes sind von der vom Gesetz bezweckten Inflationslinderung also gar nicht betroffen. Der wiederholte Eingriff in die Äquivalenz der mietvertraglichen Leistungen findet nur im Vollanwendungsbereich des MRG statt und führt zu einem immer deutlicheren Unterschied zwischen Altbau- und Neubaumiete und könnte dem Grundsatz der Gleichbehandlung widersprechen.
