Ein wesentlicher Teil der bestehenden Gebäude in Wiener Kleingartenanlagen entspricht nicht mehr den geltenden baurechtlichen Vorschriften. Dies ist das Ergebnis einer über Jahrzehnte gewachsenen Entwicklung: Gebäude wurden erweitert, umgebaut und modernisiert, ohne dass diese Änderungen bei der Baubehörde eingereicht wurden. Dadurch befinden sich zahlreiche Gebäude in einem nicht sog. „konsensgemäßen Zustand“, weil die tatsächliche Beschaffenheit von den behördlich bewilligten Plänen abweicht oder einzelne Teile überhaupt nie behördlich genehmigt wurden.

Lange Zeit stellte dies kein gravierendes Problem dar, da §71a der Wiener Bauordnung eine nachträgliche Bewilligung solcher Abweichungen ermöglichte. Unter gewissen Voraussetzungen konnten auch ursprünglich nicht genehmigte Zustände vergleichsweise unkompliziert und mit geringem Aufwand nachträglich bewilligt werden. Mit 31. Dezember 2027 entfällt diese Sonderregelung jedoch endgültig. Eine nachträgliche Genehmigung ist dann nur mehr möglich, wenn das Gebäude unter Einhaltung der aktuell geltenden Bauvorschriften errichtet wurde.

Warum das für viele Eigentümer von Kleingartengebäuden relevant ist, liegt im rechtlichen Unterschied zwischen dem tatsächlichen Bestand eines Gebäudes und dessen bewilligten Zustand. Maßgeblich ist dabei ausschließlich der Baukonsens, also jener Zustand, der im Bauakt dokumentiert und von der Behörde genehmigt wurde. Bauteile und Änderungen, die dort nicht aufscheinen, gelten als rechtlich nicht bewilligt und zwar ganz unabhängig davon, wie lange sie bestehen oder ob sie faktisch geduldet wurden.

Spätestens bei Anlässen wie beispielsweise dem Verkauf oder im Versicherungsfall wird überprüft, ob ein Gebäude konsensgemäß ist. Liegt kein bewilligter Zustand vor, kann dies nicht nur zu Verzögerungen und finanziellen Nachteilen, sondern in Extremfällen auch zu behördlichen Maßnahmen wie Nutzungsuntersagungen oder Abbruchaufträgen führen.

§71a BO Wien stellte daher für viele Eigentümer eine wichtige Möglichkeit zur Bereinigung bestehender Abweichungen dar, da er die nachträgliche Bewilligung von Gebäuden oder Gebäudeteilen ermöglichte, sofern diese seit mindestens 30 Jahren unverändert bestanden und grundlegende Sicherheitsanforderungen erfüllt wurden.

Mit dem Auslaufen dieser Bestimmung kommt es zu einem wesentlichen Einschnitt. Künftig ist eine Legalisierung nur mehr nach den allgemeinen Vorschriften möglich. Das bedeutet, dass ein Bauwerk den aktuellen baurechtlichen Anforderungen entsprechen muss. Dies ist jedoch insbesondere bei älteren Kleingartenhäusern häufig nicht der Fall. Eine Anpassung an die aktuellen Anforderungen ist oftmals mit erheblichem Aufwand verbunden und in manchen Fällen ohnehin nicht möglich.

Wir empfehlen sohin eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem eigenen Gebäudebestand. Zu diesem Zweck ist insbesondere Einsicht in den Bauakt zu nehmen, um den bewilligten Bestand festzustellen und allfälligen Handlungsbedarf zu identifizieren. Gegenebenfalls sind die fehlenden Unterlagen durch Fachleute zu ergänzen und ein Einreichverfahren vorzubereiten.

Für eine juristische Begleitung in Zusammenhang mit dem bis Ende 2027 möglichen nachträglichen Genehmigungsverfahren gemäß §71a der Wiener Bauordnung stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!