Neu im Jahr 2026: Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz und was es bedeutet

Die Formulierung von Wertsicherungsklauseln in Bestandverträgen war in den letzten Jahren ein umstrittenes Thema. Aufgrund der Inflationsentwicklung, die bei Vielen die Mieten merklich ansteigen ließ, wurden zahlreiche Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen Gegenstand gerichtlicher Verfahren. Häufig stellte sich die Frage, welche Formulierungen für Wertsicherungsklauseln, gerade vor dem Hintergrund der immer verbraucherfreundlicheren Judikatur, überhaupt noch möglich sind.

Aus diesem Anlass sah sich der Bundesgesetzgeber veranlasst einzuschreiten und mit dem Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (kurz „ZIAG“) neue Regelungen für Wertsicherungsklauseln zu schaffen.

Hinter dem ZIAG steckt eine Änderung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sowie die Einführung des § 879a ABGB. Die am 01.01.2026 durch das ZIAG in Kraft getretenen Regelungen sind dabei grundsätzlich sowohl auf künftige Verträge als auch auf bereits bestehende Verträge anzuwenden, mit dem gesetzgeberischen Gedanken, so bereits bestehende Wertsicherungsklauseln zu „sanieren“.

Klarstellung im KSchG

In Anlehnung an die OGH-Entscheidung zu 10 Ob 15/25s, die wiederum unter anderem die kritische Rechtsmeinung unserer Kanzlei an der bisherigen Judikatur aufgriff, passte der Gesetzgeber die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG an, so dass diese nunmehr auf Dauerschuldverhältnisse (wie etwa Mietverhältnisse) keine Anwendung mehr findet.

Damit wird klargestellt, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen nicht anwendbar ist. Die durch die OGH-Entscheidung vor rund zwei Jahren entstandene Rechtsunsicherheit über die Nichtigkeit von Wertsicherungsklauseln, die eine Indexanpassung innerhalb der ersten zwei Monate nicht ausdrücklich ausschlossen, ist damit beendet.

Klarstellung im ABGB

Eigens für Wertsicherungsklauseln bei Dauerschuldverhältnissen wurde § 879a ABGB neu geschaffen. Durch diese Bestimmung sollen Klarstellungen zur Frage getroffen werden, welche Aspekte bei der Beurteilung einer allfälligen gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB bei Wertsicherungsvereinbarungen Berücksichtigung finden sollen.

So soll abgemildert werden, inwiefern durch Bezugnahme auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl bei einer Wertsicherungsvereinbarung eine gröbliche Benachteiligung des Mieters vorliegt.

Bei der Beurteilung, ob eine gröbliche Benachteiligung vorliegt, spielt neben dem zeitlichen Abstand zum Vertragsabschluss, die Frage eine Rolle, ob eine Vielzahl gleichartiger Verträge (etwa Massenverträge) vorliegt, für die eine einheitliche Wertsicherung zweckmäßig ist.

Darüber hinaus ist das Heranziehen eines vor Vertragsabschluss liegenden Indexwerts jedenfalls unproblematisch und somit keine gröbliche Benachteiligung, sofern die Zeit vor dem Vertragsabschluss aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften bei der Entgeltbemessung keine Berücksichtigung findet.

Nach den Materialien geht der Gesetzgeber jedoch davon aus, dass Raummieten die Kriterien eines Massenvertrags nicht erfüllen, weil das Interesse der Mieter an einer individuellen Wertsicherung allfälligen Zweckmäßigkeitserwägungen jedenfalls vorgeht. Dies ist nicht einzusehen und hat der Gesetzgeber insofern für weiteres Konfliktpotential gleich vorgesorgt.

Weitere Veränderungen im Mietrecht

Im Übrigen bringt der Jahreswechsel noch mehr Veränderungen im Mietrecht mit sich. So wurden u.a. die Wertsicherungen im Vollanwendungsbereich des MRG gedeckelt und die Mindestbefristungsdauer für Wohnungsmieten im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG wurde von drei auf fünf Jahre angehoben. Die Änderung zur Befristung gilt für alle Vermieter, die Unternehmer im Sinne des KSchG sind.

Erweist sich eine Wertsicherungsklausel als unwirksam, sind Mieter nunmehr berechtigt, zu Unrecht bezahlte Mietzinse für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren zurückzufordern. Beruht die Unwirksamkeit jedoch auf der Missbräuchlichkeit der Klausel, unterliegen diese Rückforderungsansprüche der dreißigjährigen Verjährungsfrist.

Ab April 2025 soll es laufend Änderungen des Richtwertgesetzes geben.

Sollten Sie von einem der angeschnittenen Themen betroffen sein oder Fragen zu mietrechtlichen Angelegenheiten haben, stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.